Извечный вопрос – новостройка или вторичный рынок? Изучите преимущества и недостатки обоих вариантов | БанкиСегодня

Извечный вопрос – новостройка или вторичный рынок? Изучите преимущества и недостатки обоих вариантов | БанкиСегодня

Вечный вопрос – новостройка или вторичный рынок? Разбираем плюсы и минусы обоих вариантов

При покупке квартиры или дома выбор человека является самым важным. Кто-то хочет купить дом и сразу в него въехать, а кто-то готов подождать, пока дом будет достроен и произведен ремонт. Это то, что определяет ваш выбор при покупке дома. Однако у всего есть свои плюсы и минусы, и мы учли все нюансы покупки жилья на первичном или вторичном рынке.

«За» и «Против» новостроек

Ежегодно в России строится много нового жилья, и многие люди его отдают предпочтение. У каждого свои причины, кто-то хочет жить в квартире, где раньше никто не жил, а для кого-то важнее удобная планировка. Но все имеет свои достоинства и недостатки, в том числе и новостройки:

Плюсы и минусы недвижимости на вторичном рынке

Б / у квартиры – это не только пятиэтажные «хрущевки», это могут быть дома 90-х годов или просто дома, построенные и сданные 5 лет назад. На тот момент эти участки успели стабилизироваться, в них что-то появилось, проявились все плюсы и минусы:

Чем первичное и вторичное жилье отличаются для банков

Банки по-разному относятся к ипотечным кредитам на первичное и вторичное жилье. Некоторые кредитные организации отказывают в выдаче ипотеки на покупку квартиры в строящемся доме. Это связано с тем, что у каждого банка есть свой список девелоперов, которым он может предоставить ипотеку. Некоторые разработчики занесены в черный список.

В случае вторичной недвижимости у банков также будет набор критериев, касающихся года постройки многоквартирного дома (чтобы люди не брали ссуды на полностью ветхую недвижимость).

Для подачи заявки на ипотеку на вторичном рынке применяются те же основные документы и процедуры, что и для вашего основного места жительства. Итак, для получения ипотеки заемщик должен обратиться в Банк с копией паспорта (заемщики и созаемщики, если есть) и трудовой книжкой, а также официально заверенную справку по форме 2-НДФЛ для подтверждения заработка. .

Следует отметить, что процентная ставка по ипотечным кредитам на первичные квартиры ниже в среднем на 0,5 пункта, то есть ставка по ипотечным кредитам на первичные квартиры колеблется от 7%, а на вторичные – от 7,5% годовых.

Также стоит помнить, что при покупке квартиры в новостройке, сданном в эксплуатацию или на вторичном рынке, заемщик оформляет пакет документов один раз, ведь купленная квартира сразу же поступает под ипотеку.

Но при покупке по договору жилищного кредита заемщик обращается в банк 2 раза. При составлении договора купли-продажи квартиры в строящемся доме он оформляет совместную собственность от первого лица, это будет ипотека. Когда здание, в котором была приобретена квартира, построено и человек становится владельцем квартиры, он должен подать в банк заявление о внесении второй поправки в ипотеку. Банк изменит предмет залога с совместной собственности на квартиру.

Какие льготы предусмотрены при оформлении ипотеки

В России существуют специальные льготы по ипотеке для определенных категорий заемщиков:

    ипотечные кредиты для молодых семей; ипотечные ссуды для солдат; ипотека для семей с двумя (и более) детьми или с детьми-инвалидами; социальная ипотека в различных субъектах РФ; другие льготные условия покупки квартир в ипотечный кредит.

Первая категория льготных ипотечных кредитов предназначена для молодых семей. Основные условия:

возраст каждого из супругов или одного из родителей в неполной семье не более 35 лет; Молодая семья признана нуждающейся в жилье в установленном законодательством порядке. У семьи достаточно доходов, чтобы взять ссуду.

Для таких семей существует социальная выплата на покрытие первоначального взноса при покупке квартиры в ипотеку. Размер субсидии определяется в зависимости от наличия или отсутствия детей и составляет соответственно 35% или 30% от расчетной стоимости жилья. Стоит отметить, что стоимость самой квартиры рассчитывается в зависимости от нормативной стоимости 1 квадратного метра жилой площади, установленной муниципалитетом. Если семья состоит из 2-х человек, то в соответствии с Положением, утвержденным. Согласно Постановлению Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. N 1050, стандарт жилой площади составляет 42 квадратных метра. Если в семье 3 и более человек – 18 квадратных метров на человека.

На практике часто оказывается, что в местном бюджете просто нет денег на субсидии, поэтому семьям приходится ждать, иногда годами. Кстати, для получения субсидии необязательно покупать квартиру в ипотеку – ее можно получить при покупке квартиры.

Еще одна льгота предоставляется обслуживающим работникам, которые являются участниками системы сберегательного и ипотечного жилищного строительства для обслуживающего персонала. Лицо, отслужившее в армии по договору не менее трех лет, может получить целевую жилищную ссуду на покупку жилья или на предоплату при приобретении жилья в ипотеку. Размер такой ссуды не может превышать общую сумму средств, размещенных на личном сберегательном счете участника в НИС.

Третья категория граждан, имеющих право на льготную ипотеку, – это семьи с двумя и более детьми. С начала 2018 года семья со вторым или последующим ребенком может воспользоваться льготной ставкой по ипотеке в размере 6% или меньше на оставшийся период погашения ипотеки. Основные условия – заемщик и его дети должны иметь российское гражданство, а квартира приобретается на первичном рынке.

Читайте также:  Как я могу узнать свой ИНН из паспорта физического лица?

С апреля 2019 года семьи с двумя и более детьми могут подать заявку на рефинансирование взятой ранее ипотеки по ставке 6%. Эти преимущества продлятся до конца 2022 года.

Практически все банки готовы предоставлять такие кредиты даже под процентные ставки ниже 6% годовых, например, Промсвязьбанк продолжает поддерживать «семейную» ипотечную ставку на уровне 4,5% годовых.

В некоторых субъектах России предусмотрена специальная социальная ипотека. Например, жители Москвы в возрасте от 18 до 55 лет, нуждающиеся в квартире, имеют право приобретать квартиры, комнаты или дома из жилищного фонда для коммерческого использования за собственные или заемные средства. Стоимость такого жилья намного ниже рыночной стоимости обычного жилья.

В некоторых регионах также существуют льготные ипотечные кредиты в сельской местности. Лицо, желающее приобрести жилую недвижимость в сельской местности или в поселке, может оформить ипотеку под 1%. Ставка определяется постановлением совета коммуны. Сельские ипотечные кредиты доступны в Москве, Ленинграде, Кирове и других регионах.

Другой вид льготной социальной ипотеки доступен в Дальневосточном федеральном округе. Жители Дальнего Востока могут покупать квартиры по ставке 2% при условии, что возраст заемщика до 35 лет совпадает с возрастом вступления в брак или заемщик до 35 лет не состоит в браке и имеет несовершеннолетнего ребенка. Стоит отметить, что стоимость квартиры, купленной в ипотеку, не может превышать 6 миллионов рублей.

Последний вид льготной ипотеки предоставляется отдельным категориям граждан. К ним относятся:

    молодые ученые; лица, освобожденные по особым причинам МВД, МЧС и правоохранительными органами.

Есть и другие схемы, например, «деревянная ипотека» (для панельных деревянных домов) или особые условия покупки жилья у конкретного застройщика. Обычно все это работает для определенных городов, поэтому лучше объяснять конкретные условия на месте.

Новостройка или вторичка: что лучше купить?

Определившись с желанием купить квартиру, естественно возникает вопрос, что лучше: вторичка или новостройка. Иногда бывает непросто принять решение, особенно если цены на два типа недвижимости не так уж и отличаются. У каждого из вариантов есть свои достоинства и недостатки. Сегодня мы рассмотрим их все, чтобы вы могли принять взвешенное и правильное решение.

Что такое первичное и вторичное жилье?

Базовый уровень недвижимости, первым владельцем которой вы становитесь. Это может быть квартира, которая еще даже не построена.

Во-первых, мы уже рассказали, как это сделать желающим купить квартиру в новостройке. Во-вторых, если ваш выбор – купить квартиру, которая существует только на бумаге, изучите Закон № 214-ФЗ, регулирующий продажу квартир в домах, строительство которых запланировано или еще не завершено.

Согласно этому акту, застройщик должен завершить строительство и сдать дом в эксплуатацию, чтобы все участники программы (покупатели) могли получить квартиры, описанные в договорах (строительные конструкции). После подписания акта сдачи-приемки покупатель обязан зарегистрировать свое право собственности на квартиру. После этого жилье считается вторичным.

Вторичное имущество – это имущество, принадлежащее юридическому или физическому лицу. Владелец может быть частным, городским или государственным, но все еще находится на вторичном рынке.

Даже если квартира находится в новом доме, которому меньше года, она все равно будет считаться вторичным жильем. В определении того, что лучше покупать, есть загвоздка, ведь даже новая квартира может быть вторичным жильем.

Критерии для сравнения

Чтобы понять, какую квартиру выгоднее покупать в вашем случае, предлагаем обратить внимание на следующие критерии:

Бюджет доступен для покупки и последующего ремонта. Инфраструктура и удобства. Срок приобретения. Необходимость регистрации. Готовность и способность получать доход от покупок. Необходимость предоставления ипотечного кредита. Юридическое разрешение.

Давайте рассмотрим каждый из критериев, чтобы понять разницу между квартирой в новостройке без предыдущих владельцев и квартирой на вторичном рынке.

Плюсы квартиры в новостройке

Современный дом с продуманной планировкой комнат многим кажется гораздо более привлекательным, чем устаревшие архитектурные решения прошлого, хотя бы по эстетическим соображениям. Но какие еще преимущества есть у таких квартир?

    Бюджет – невысокая стоимость.

Основная причина популярности квартир без отделки – их невысокая стоимость. Если вы ищете что-то подешевле, вы можете сэкономить на такой квартире до 30% своего бюджета. В этом случае цена квадратного метра прямо пропорциональна степени развитости постройки. Если дом еще находится на стадии земляных работ, стоимость вашего будущего дома будет минимальной. Но это преимущество связано с более высокими рисками, о которых мы поговорим ниже.

    Благоустройство – условия, дизайн, гарантии.

Принимая решение о покупке недвижимости на ранней стадии строительства, у нас часто есть возможность выбрать планировку комнат или изменить стандартную планировку. Застройщики готовы вносить авансовые платежи даже без дополнительных платежей со стороны будущего покупателя. Но и без этой квартиры в новостройках, как правило, они просторные, с продуманной, удобной планировкой.

Будут установлены все счетчики, а также пластиковые окна. Чаще всего подъезды просторные, предусмотрена парковка, двор благоустроен, лифты работают и современные. Все выполнено из современных материалов, поэтому вы можете рассчитывать на высокое качество и долговечность.

Читайте также:  Выписка из Единого государственного реестра прав и Единого государственного реестра недвижимого имущества: в чем разница и как заказать отчет?

Практически всегда застройщик дает гарантию на потолки, окна, стены и инженерные системы. В случае, если в оговоренный срок возникнут проблемы, которые возникли не по вашей вине, вы можете обратиться к строителям и все компенсировать за их счет.

    Возможный доход – аренда, перепродажа.

Охотно сдаются квартиры с хорошим ремонтом и коммуникациями. Это платежеспособные клиенты, готовые платить за комфорт. Так что, если вы намерены только пожинать плоды покупки, а не жить в ней самостоятельно, новое здание – отличный вариант. Однако это потребует дополнительных затрат на ремонт и отделку. С другой стороны, в случае с квартирами посуточно вы часто не покупаете самые дорогие и качественные вещи, так что здесь вы в плюсе.

Кроме того, как уже упоминалось выше, когда вы покупаете квартиру на ранней стадии строительства, вы получаете возможность заработать до 30% прибыли, просто перепродав дом после его сдачи, без дополнительных вложений.

    Юридическая чистота – без темного прошлого.

До вас этой квартирой никто не владел, никаких преступлений, никаких негативных событий в этих стенах не случится. Вы первый и единственный собственник.

Минусы «чистой» квартиры

Несмотря на множество преимуществ, и прежде всего невысокую цену, покупка квартиры в строящемся доме может быть обременена множеством проблем. Какие проблемы? Попробуем разобраться в них.

    Бюджет – затраты на ремонт, финансовый риск.

В некоторых случаях мы просто получаем бетонный ящик, в котором нет даже инженерных коммуникаций. Стоимость ремонта будет критической.

Гораздо более серьезной проблемой может стать банкротство девелопера. Да, такие случаи, когда покупатели остаются без денег, редки, но даже этот небольшой шанс следует учитывать. Хотя на данный момент практически все девелоперы застрахованы от банкротства. Пропуск сроков – гораздо более распространенная проблема, когда у разработчика есть проблемы с ресурсами.

    Даты покупок – придется подождать.

В любом случае, покупая квартиру в строящемся доме, вы обрекаете себя на ожидание, даже если застройщик самый старательный и вовремя сдаст недвижимость. Настоящая беда – когда сроки откладываются, откладываются снова и снова, а потенциальные арендаторы не имеют на это никакого влияния.

Чтобы снизить риск столкновения с ненадежным разработчиком, вы можете прочитать мнения людей, которые уже сотрудничали с выбранной вами компанией. Если мы говорим о мошенниках, то в Интернете можно найти истории жертв или нанесение ущерба репутации компании. Однако их отсутствие – не гарантия честности, следует помнить.

    Инфраструктура – временная изоляция.

Обычно переезжают в новое здание подальше от центра и ничего не окружают. Инфраструктура развивается постепенно, когда есть кому ее развивать. На первом этаже девелоперы нередко выделяют помещения под бизнес: магазины, частные детские сады или спортзалы. Но вам все равно нужно быть готовым к пустоте вокруг вас.

    Оформление пребывания – возможные сложности.

Вы можете заселиться в апартаменты только тогда, когда они перейдут в собственность. По определению, заселиться в квартиру невозможно!

Какие квартиры? По сути, это квартира в многоквартирном доме, предназначенная для проживания людей, но без статуса жилого объекта (тип офисного помещения, в которое можно въехать). Цены на такую ​​недвижимость могут быть значительно ниже, поскольку к нежилым помещениям предъявляются другие требования. Владельцам квартир приходится платить больше за коммунальные услуги, потому что тарифы на них такие же, как и на нежилые помещения.

В количественном выражении эксперты говорят, что собственники квартир платят на 2–2500 больше. рублей по сравнению с ежемесячной платой за 80 – 100 кв. Продавцы таких квартир считают, что разница в оплате через несколько лет покрывается сниженной ценой на такие квартиры.

    Ипотечные кредиты – более высокие процентные ставки.

Потенциальные покупатели квартир на первичном рынке могут столкнуться с рядом трудностей. Банки без особого энтузиазма рассматривают заявки на покупку незавершенной недвижимости из-за риска задержки сроков завершения. Процентная ставка в этом случае должна быть на 2-4% выше, чем процентная ставка по вторичному кредиту. Так что если подумать, что лучше купить под ипотеку, вывод очевиден.

Достоинства вторичного жилья

Кому-то квартиры на втором этаже кажутся непривлекательными только потому, что в них уже кто-то жил. Оставив в стороне эмоциональные аргументы, давайте прагматично посмотрим на преимущества такого жилья.

    Бюджет – Экономия на ремонте.

Несмотря на то, что цены на вторичные квартиры выше, вы получаете квартиру уже жилую, со всеми коммуникациями, ремонтом, а зачастую даже с мебелью. Если вы просто планируете сдавать его в аренду, вам даже не придется обновлять его по своему вкусу. А для собственной жизни это потребует гораздо меньше вложений, чем голая стена.

    Инфраструктура – полный пакет.

Долгосрочные дома окружены всем, что может понадобиться жильцам, включая магазины, больницы, тренажерные залы, кинотеатры и многое другое.

Рынок вторичного жилья огромен, поэтому у вас есть возможность выбрать квартиру в любой части города, учитывая ваши особые предпочтения (близость к работе, парк, метро, ​​хороший район, университет и т. Д.). Ваша жизнь следующая. им будет тихо. Владельцы недостроенных квартир не могут позволить себе такую ​​роскошь.

Читайте также:  Как алименты учитываются в ипотечном кредите 2021 года

    Время покупки – минимум ожидания.

В понравившуюся квартиру можно заселиться сразу после заключения договора, а с новостройкой даже при покупке в последний момент подождать несколько месяцев + время на ремонт.

    Регистрация – стандартная процедура.

Заселение в недавно приобретенную квартиру несложно, это стандартная процедура.

    Возможный доход – аренда.

Снять квартиру на вторичном рынке просто. Как уже было сказано выше, зачастую даже не требуется дополнительных вложений в ремонт и обустройство пространства. Но с доходом от перепродажи вы вряд ли сильно выиграете. Было бы удачно продать за потраченную сумму с поправкой на инфляцию.

    Ипотечные кредиты – стандартные условия.

Банки не предвзято относятся к оформлению ипотечных кредитов для вторичного рынка. Вы можете рассчитывать на стандартные условия. Будет ли ваша заявка одобрена, зависит от вашей платежеспособности!

Недостатки «бывшей в употреблении» квартиры

К сожалению, большое количество преимуществ вторичной квартиры не полностью покрывает все риски, связанные с ее покупкой. Но знание «врага» в вашем лице сделает вашу жизнь намного проще и увеличит ваши шансы на успех.

    Бюджет – выше цены квадратный.

Вы можете найти недорогой вариант, но низкие цены обычно объясняются чем-то: плохой репутацией в районе, неудобным местоположением, неадекватными соседями, темной историей жилья или плохим состоянием дома и другими неприятными сюрпризами.

    Возможный доход – быстрой прибыли нет.

Не ждите, что вы сможете выгодно перепродать только что купленные на вторичном рынке квартиры. Цена на каждый объект часто точно обоснована, так что цена вряд ли будет заниженной. Если только вам не повезло получить дом даром, потому что владельцы отчаянно нуждаются в деньгах и демпинге.

    История и правовые урегулирования – мошенники и «плохая карма».

Кому-то это может показаться забавным, но многие действительно обращают внимание на историю квартиры, которую они покупают. Некоторые люди не хотят жить там, где кто-то недавно умер или было совершено преступление. Но арендодатели часто скрывают темное прошлое собственности в надежде на быструю сделку.

Повезло, если бы они прятали только соседку-алкоголичку или прабабушку, которая умерла на диване в гостиной. Подделка документов может иметь гораздо более серьезные последствия. Вы вряд ли будете счастливы, когда на пороге вашего дома появится другой домовладелец и представит свои права. Ее можно решить, оплатив услуги адвоката по знаниям, но услуги такого специалиста стоят немалого.

    Улучшения – Неожиданные затраты на ремонт.

Разрушенные стены и инженерные коммуникации – обычное дело для старых домов, построенных двадцать и более лет назад. Пусть вас не обманывает красивый внешний вид фасада, ведь он не гарантирует хорошего общего состояния.

При покупке на вторичном рынке лучше проверить прочность дома и инженерных систем у специалистов, услуги которых придется оплачивать отдельно. Пренебрегая оценкой, вы рискуете оплатить половину стоимости квартиры за капитальный ремонт и усиление всей конструкции дома.

Рейтинг вторичного жилья по прочности здания

Чтобы понять, какие дома находятся в группе повышенного риска, предлагаем вам взглянуть на срок службы домов разных типов. На срок службы влияют фундаменты, стены и потолки (несущие конструкции), а также используемые материалы.

    Монолитные дома – до 300 лет. Кирпичные дома со стенами в 2,5 кирпича (вторичный рынок) – до 150 лет. Новостройки быстровозводимых и кирпичных домов – до 125 лет. Дома из больших плит и блоков – до 100 лет. Дома из шлакобетона и аналогичных плит – до 90 лет. Дома «хрущевки», дома из тонкостенных панелей – до 40-50 лет (построены в 60-х годах, но могут прослужить на 10-25 лет дольше).

Что же выбрать?

Сегодня мы пролили свет на то, что такое первичное и вторичное жилье, определили критерии их оценки и разобрались в плюсах и минусах этого и других типов жилья. В любом случае окончательное решение остается за вами.

Постарайтесь поставить критерии, которые мы предлагаем, ориентируясь на собственные приоритеты. Например, если темное прошлое жилья не играет для вас роли и бюджетная структура достаточно медленная, вторичный рынок выглядит более привлекательным. Если вам нужна «чистая» квартира, в которую еще не ступал другой хозяин, и у вас мало денег, вам следует ориентироваться на первичный рынок.

Делитесь своими результатами в комментариях! Какая квартира подойдет вам и вашей семье и почему?

Какое бы решение вы ни приняли, помните, что важно относиться к процессу выбора внимательно, последовательно и с достаточной подозрительностью. Это позволит избежать необдуманных действий и получить плохое предложение. Надеемся, эта статья оказалась для вас полезной. Вы можете получать еще больше материалов по недвижимости, подписавшись на наши обновления!

Оцените статью
Добавить комментарий