Какова процедура определения рыночной стоимости участка? Может ли рыночная стоимость участка быть ниже его кадастровой стоимости?

Какова процедура определения рыночной стоимости участка? Может ли рыночная стоимость участка быть ниже его кадастровой стоимости?

Рыночная и кадастровая стоимость земли

О текущих изменениях в КЦ вы узнаете, став участником программы, разработанной совместно со Сбербанк-АСТ. Сертификаты установленной формы выдаются студентам, успешно завершившим программу.

Программа разработана совместно с ОАО «Сбербанк-АСТ». Участники, успешно завершившие программу, получают стандартные сертификаты.

Каков порядок определения рыночной стоимости земельного участка? Может ли рыночная стоимость земельного участка быть ниже кадастровой стоимости?

По ст. 66 п.1 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость участка определяется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности».
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Рыночная стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют рационально и имеют в своем распоряжении всю необходимую информацию, а на стоимость сделки не влияют какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда
– одна сторона сделки не обязана продавать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
– стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в собственных интересах;
– предмет оценки представлен на открытом рынке посредством публичного предложения, типичного для аналогичных предметов оценки;
– цена сделки является разумной платой за объект оценки и не было никакого принуждения со стороны сторон сделки со стороны кого-либо;
– оплата предмета оценки выражена деньгами.
Рыночная стоимость участков оценивается в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости участков, утвержденными Приказом Минимущества Российской Федерации от 06 марта 2002 г. № 568-р. Эти методические рекомендации содержат, среди прочего, методические указания по оценке рыночной стоимости участков. В частности, рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции между продавцами и покупателями (принцип спроса и предложения). Рыночная стоимость участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замены), и она изменяется со временем и определяется на конкретную дату (принцип изменения).
Причем рыночная стоимость зависит от:
– ожидаемая стоимость, сроки и вероятность получения земельного участка в течение определенного периода времени при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от других факторов производства, привлеченных на участок для хозяйственной деятельности (принцип ожидания);
– от изменения его целевого назначения, допустимого назначения, прав других лиц на участок, раздела прав собственности на участок
– от расположения участка и влияния внешних факторов (принцип внешнего воздействия).
Рыночная стоимость земельного участка определяется наиболее эффективным использованием, то есть наиболее вероятным использованием участка, которое является физически возможным, экономически жизнеспособным, законным и финансово жизнеспособным, и которое приведет к максимальной оценочной стоимости участка. .
Поэтому рекомендуется оценивать рыночную стоимость участков в соответствии с методологическими принципами, описанными выше. Итоговым документом, подготовленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке.
Как правило, при оценке рыночной стоимости участков используются метод сравнения продаж, метод распределения, метод разделения, метод капитализации земельной ренты, остаточный метод и метод распределения. Ряд стандартов оценки * (1) также используется для определения рыночной стоимости участков.
При определении рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе земельного участка, чаще всего учитывается рынок предложения. При этом не учитывается кадастровая стоимость самого объекта оценки.
Следует отметить, что согласно ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации под кадастровой стоимостью понимается стоимость, определенная в результате государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров по результатам определения кадастровой стоимости. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (глава III.1 Закона N 135-ФЗ).
В случаях, когда определяется рыночная стоимость участка, кадастровая стоимость участка определяется на уровне его рыночной стоимости.
В соответствии с пунктами 1.2, 1.5, 1.6 и 1.10 Методических указаний по государственной кадастровой оценке (утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 7 июня 2016 г. N 358) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основании рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета прав собственности на объект, кроме права собственности. При наличии достаточной и надежной рыночной информации о ценах (суммы, запрошенные, предложенные или уплаченные в результате завершенной или предполагаемой сделки), определение кадастровой стоимости должно производиться в основном на основе сравнительного подхода.
Определение кадастровой стоимости на основе рыночной стоимости также означает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не может превышать размер его рыночной стоимости, определенной в тот же день на заседании комиссии по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости. определение или в суде.
В соответствии со ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии. По ст. 55 Гражданского процессуального кодекса Федеративной Республики Германии при рассмотрении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который оценивается на соответствие требованиям Закона об оценке и Федеральной оценки. Стандарты.
Таким образом, размер рыночной стоимости участка не определяется кадастровой стоимостью объекта оценки. В свою очередь, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется на основе рыночной и другой информации. В случаях, когда определяется рыночная стоимость земельного участка, кадастровая стоимость такого земельного участка определяется равной его рыночной стоимости (но не наоборот).

Читайте также:  Заявление об снятии записи о судимости

Также рекомендуем ознакомиться с материалами:
– Постановление Мосгорсуда от 26 марта 2020 г. по делу N 3а-1626/2020;
– Определение КН по административным делам Верховного Суда РФ от 21 октября 2015 г. N 48-АПГ15-17;
– Решение ВС РФ по гражданским делам Верховного Суда РФ от 9 сентября 2015 г. N 77-АПГ15-5.

Ответ подготовлен:
GARANT Legal Consulting Service эксперт
Иван Сухарников

Ответ: контроль качества:
Рецензент услуги юридического консалтинга ГАРАНТ
Елена Парасоцкая

24 апреля 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальных письменных консультаций, предоставленных в рамках Службы юридических консультаций.

————————————————– ———————–
* (1) См. например:
– Федеральный стандарт оценки «Общие концепции, подходы и требования к оценке (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года. № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки« Общие концепции, подходы и требования к оценке (ФВО № 1) »;
– Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды ценностей (ФВО № 2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 298;
– Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФВО № 3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299;
– Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФВО № 7)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611.

Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость земли?

В настоящее время существует два понятия: кадастровая стоимость и рыночная стоимость земли. Эти термины отличаются друг от друга и используются в разных ситуациях. Необходимо понимать, как они связаны.

Что подразумевается под понятием кадастровой цены?

Какая кадастровая цена?

Процесс должен осуществляться в следующем порядке:

Это понятие чаще всего учитывается при регистрации объекта в кадастре. Данные передаются в Росреестр и хранятся там. Раньше эта информация была записана в паспорте объекта недвижимости, теперь ее можно найти в выписке. Расчет проводят спецслужбы, с которыми сотрудничает Росреестр. Периодичность от 3 до 5 лет.

Читайте также:  Апелляционная и кассационная жалоба - различия в видах апелляции

Для Москвы и Санкт-Петербурга этот срок варьируется от 2 до 5 лет.

Когда производятся расчёты, то во внимание принимаются следующие показатели:
    Стоимость со временем будет увеличиваться. Это связано с тем, что цены постоянно растут. Расположение участка. Прокладка коммуникаций. Окружающая среда и ближайшая инфраструктура. Тип помещения.

Разнообразие приложений.

Как вычислить?

Стоимость будет определяться за квадратный метр. Умножив это число на площадь, получаем общую кадастровую стоимость.

Если человек не входит в список, то тогда нужно воспользоваться следующими способами:

Информацию об этой концепции вы можете найти в паспорте или выписке. Но такие документы выдают только собственникам помещения. Отправьте запрос в Росреестр. Информацию об этом можно найти на сайте организации.

Где применяется кадастровая стоимость?

Сейчас такое понятие требуется для следующих целей:

Взгляните на кадастровую карту. Выявление различных видов налогов. Определение суммы платежа нотариусу.

Что подразумевается под вторым понятием?

Во время юридических споров.

Влияние на этот фактор будут оказывать следующие нюансы:
    Рыночная цена – это приблизительный порог, который назначается при продаже земли. Он будет определен на основе сравнения с аналогичными зданиями. Местоположение оцениваемой недвижимости. Наличие в области структур, напрямую влияющих на числовое значение. Прокладка инженерных коммуникаций. Экономическая ситуация в регионе. Удаленность от основных зданий города.

Доступность дорог и любых других подъездных путей.

В зависимости от предполагаемого использования знак может меняться. Состояние рынка недвижимости в любой момент времени также следует принимать во внимание при выполнении процедур признания стоимости.

К ним необходимо отнести следующее:

Эта концепция может использоваться в некоторых случаях, когда необходимо уточнить информацию, чтобы прояснить ситуацию. Когда недвижимость выставлена ​​на продажу. Когда необходимо установить комиссию при аренде недвижимости. При определении размера платы за нотариуса, когда человек хочет унаследовать землю. Когда судебное разбирательство еще не завершено.

Читайте также:  Выселение лица из городской квартиры в Москве в ходе судебного разбирательства без его согласия

Как можно узнать рыночную стоимость?

В других ситуациях, предусмотренных регламентом.

В чем разница? Чтобы установить точные параметры этой концепции, проводится процедура, называемая оценкой. Благодаря этому вы не потеряете заслуженные деньги. Если вы хотите продать недвижимость по высокой цене, это займет много времени. Если значение низкое, вы получите меньше прибыли.

ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ. Кроме того, очень часто многие люди требуют, чтобы вы обосновали конкретную цифру. После обработки вы получите документ, на котором расписаны нюансы. Эту процедуру проводят независимые эксперты, которые могут оказывать свои услуги индивидуально или через компанию.

Где можно узнать?

Специалист должен обладать необходимыми знаниями и навыками. Кроме того, при необходимости он должен предоставить диплом о профильном образовании, а также выписку из реестра таких специалистов. Если оценка проведена неправильно, вы можете оштрафовать специалиста. Деятельность оценщика недвижимости регулируется законом № 135.

При этом нужно представить некоторые документы:
    Чтобы узнать рыночную стоимость объекта, владелец должен заключить договор с оценочной компанией. Паспорт или другой аналогичный документ. Свидетельство о праве собственности и отчуждении земли.

Документ, по которому собственник может распоряжаться землей.

Только после этого приедет оценщик и проведет процедуру оценки. Перед этим он изучит всю документацию, а затем лично приедет, чтобы проверить состояние объекта недвижимости.

В отчете тебе будут содержаться следующие данные:

Затем он составит сюжетный отчет, в который будут записаны все данные. Это документ, который будет заранее прошит, пронумерован и подписан. Если это организация, будет поставлена ​​печать. Запрос. Описание объекта. Анализ рынка. Основные выводы и рекомендации.

Сравните результаты.

Документ должен быть переплетен и пронумерован, чтобы в будущем никто не смог вставить дополнительные листы и исказить точность данных.

Оцените статью
Добавить комментарий