Как составить договор об участии в бессрочном узуфрукте (SPA) при строительстве квартиры в новостройке

Как составить договор об участии в бессрочном узуфрукте (SPA) при строительстве квартиры в новостройке

Новостройка. Оформляем договор долевого участия

Как подготовиться и на что смотреть

Продолжаем наш эпический рассказ о покупке квартиры в новостройке. В предыдущих статьях мы выбирали разработчика и торговались с ним.

Здесь вы выбрали дом и квартиру, договорились о цене и способе оплаты. Пришло время заключить сделку. Согласно документам покупка квартиры в новостройке проходит в шесть незабываемых этапов:

Подготовьте документы. Подпишите договор участия с застройщиком. Зарегистрируйте договор в Росреестре. Оплатите стоимость квартиры.
(Подождите, пока застройщик доставит дом сюда). Подпишите акт приема квартиры, заберите ключи. Право собственности на реестр.

После регистрации права собственности вы станете полноправным собственником квартиры. С этого момента вы сможете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, познакомить с арендаторами или внести изменения.

В сегодняшней статье мы расскажем, как проходят первые два этапа покупки: какие документы нужны и как не сорвать договор. Оформление договора, оплата, приобретение квартиры и регистрация собственности – очень сложные вопросы, поэтому о них мы напишем отдельно.

1. Готовим документы для покупки

Пакет документов зависит от имени покупателя и способа оплаты квартиры.

Квартира на себя

Самый простой случай – вы не состоите в браке и не состоите в браке, вы регистрируете договор только на свое имя, вы покупаете квартиру на предоплату или в рассрочку. В этом случае нужно подготовить паспорт.

Если вы состоите в браке или гражданском партнерстве, но регистрируете квартиру только на свое имя, вам понадобится паспорт и согласие вашего супруга на покупку квартиры. Такой документ необходимо оформить в присутствии супруга в любой нотариальной конторе; ему понадобится паспорт и свидетельство о браке. Обращаться к нотариусу не нужно: согласный придет лично.

Если у вас есть брачный контракт, в котором говорится, что вы имеете право покупать недвижимость без отдельного согласия, возьмите его с собой на сделку.

На двоих с супругом

Если вы покупаете на двоих вместе с супругом, для совершения сделки потребуются паспорт и свидетельство о браке. Если ваш супруг (а) не может присутствовать при подписании контракта лично, вам понадобится нотариально заверенная доверенность, чтобы вы могли подписать контракт за своего супруга.

В ипотеку

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, вам придется подготовить больше документов, и у каждого банка есть свой список. У некоторых застройщиков есть ипотечные брокеры – люди, которые знают все об ипотечных кредитах и ​​помогут вам подготовить заявку и документы, чтобы вы получили решение о ссуде. Ипотечный брокер подскажет, на каких условиях банки выдают ипотечные кредиты, какие документы нужно предъявить, оформит заявку и отправит ее в банки, которые предоставляют ипотечные кредиты на квартиры вашего застройщика.

Если у застройщика нет ипотечного брокера, вам придется самостоятельно связаться с банками, собрать документы и заполнить заявку. Подготовьте этот пакет документов для каждого банка:

Форма заявки на получение кредита – в каждом банке есть собственная форма заявки, по которой вы обращаетесь в банк. Копия вашего паспорта. Копия свидетельства о браке или свидетельства о разводе. Копия свидетельства о рождении ребенка или паспорта, если есть. Копия вашей трудовой книжки – попросите своего работодателя предоставить копию, заверенную отделом кадров как подлинную. Копия формы 2-НДФЛ – также возьмите копию формы 2-НДФЛ на работе, в бухгалтерии.

Бесплатная услуга консультанта по ипотеке

Если у вас есть другие источники дохода и официальной зарплаты не хватает для выплаты ипотеки, сообщите об этом в банк – это поможет вам заполнить форму, в которой вы определите реальный доход. Это называется справочной формой банка.

Перед заключением договора соберите документы и позвоните разработчику, чтобы узнать, есть ли у вас все необходимое.

2. Подписываем ДДУ с застройщиком

В разделе «Как выбрать строительную компанию» мы объяснили, как получить проект соглашения о долевом участии. Сейчас мы готовим это соглашение с менеджером разработчика.

Когда ваш менеджер дает вам контракт, не подписывайте его сразу. Возьмите договор домой и сравните его с проектом. Если все правильно, это хороший знак.

Сначала прочтите, затем подпишите

Проверить ДДУ у стороннего юриста

Даже если дизайн и фактическая доверенность совпадают, обратитесь к внешнему юристу и покажите им окончательное соглашение. Адвокат проверит опасные места. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не бойтесь проверять каждую запятую и нанимать независимого юриста.

Что должно быть в DDE с порядочным программистом:

Стоимость квартиры. Дата завершения строительства. Адрес строительства дома. Кадастровый номер участка, на котором будет построен дом. Этаж и начальный номер квартиры. Высота потолков, проекция и площадь квартиры. Пятилетняя гарантия на квартиру и трехлетняя гарантия на технические устройства: трубопроводы, системы отопления и вентиляции. Страхование ответственности застройщика. Ваши паспортные данные. Подробности о застройщике.

В контракте юристы всегда стараются предвидеть и минимизировать ошибки. Часто разработчики включают в себя заведомо неблагоприятные для покупателя элементы. Они скрывают свои недостатки за формальным юридическим языком, который очень трудно понять обычному человеку.

Все контракты с разработчиками одинаково непонятны обычному человеку. Так что просто выдохните, наберитесь терпения, попросите адвоката помочь вам и разгадайте сделку. Статью о плохих препаратах, которые могут вам навредить, мы напишем отдельно. Однако есть три момента, на которые следует обратить особое внимание: дата выдачи ключей, порядок, в котором поверхности будут выровнены, и представитель разработчика, подписывающий CDU.

Смотрим в договоре срок передачи ключей

Некоторые девелоперы в проявлении проекта указывают на чрезвычайно быструю доставку на дом. Они ссылаются на эту дату в своих рекламных объявлениях. Но когда дело доходит до DDE, оказывается, что хотя доставка в ближайшее время, мы не получим ключи до полутора лет.

Застройщик обязуется получить разрешение на заселение здания в первом квартале 2017 года.

Читайте также:  Жалобная книга ликвидирована

Право собственности на Квартиру переходит к Участнику строительства Доли на основании Передаточного акта при выполнении двух условий: получение разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию и оплата Участником полной договорной цены. при строительстве Поля. Дата начала перевода начинается через 30 дней после наступления условий перевода.

Что это значит. До 1 апреля 2017 года девелопер доставит дома в город и получит разрешение на заселение.

Если к тому времени у вас есть предоплата, ипотека или рассрочка платежа, разработчик начнет передачу ключей в течение 30 дней с даты утверждения. Раньше – только после получения разрешения на заселение и только по согласованию с инвестором.

Смотрим в договоре пункт о компенсации площади

Бывает, что строители ненароком увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Реже он встречается в стандартных домах из сэндвич-панелей, чаще в монолитных и кирпичных домах – каждый раз строят с нуля. Если стена немного смещена в сторону, это приводит к отклонению по площади всей квартиры.

Застройщику невыгодно выплачивать вам компенсацию, если площадь меньше договорной. Если окажется, что площадь больше, чем указано в договоре, и этот пункт не был отдельно включен в договор, вы не обязаны платить застройщику за дополнительные счетчики в соответствии с законодательством о защите прав потребителей. Опять же, девелоперу это невыгодно.

Разработчики не любят тратить деньги попусту, поэтому их юристы застрахованы в обоих случаях и составляют подробные проекты в контракте, чтобы получить деньги или не выплачивать компенсацию. Мы взяли DDS двух крупных разработчиков и перевели на простой язык записи по этой области:

Площадь помещения указана в пункте 1. 1 договора могут быть изменены (уточнены) в соответствии с данными технической инвентаризации. Такое определение площади Квартиры не является дефектом Квартиры для сторон договора. В этом случае у сторон нет взаимных претензий и договорная цена не подлежит пересчету. Окончательная (фактическая) площадь будет определена сторонами в акте приема-передачи.

В случае увеличения общей площади квартиры более чем на 1 кв. В том случае, если цена 1 кв. рассчитывается на основании измерений, произведенных БТИ или кадастровым инженером с действующим квалификационным аттестатом, отличается от цены, указанной в пункте 1.1. настоящего Договора Участник обязуется уплатить Застройщику дополнительную договорную цену, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв. м. указанные в пункте 3.1. настоящего Соглашения в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты письменного обращения Разработчика к Участнику.

Что это значит. Если на момент получения или во время обмера в Службе технической инвентаризации выяснится, что площадь квартиры меньше указанной в Договоре, вы не получите никакой компенсации.

Если при приемке или замерах БТИ выяснится, что площадь квартиры превышает договорную на 1 кв. или больше, за каждый «лишний» счетчик придется платить разработчику.

Смотрим в договоре, кто подписывает ДДУ со стороны застройщика

По закону только генеральный директор может подписать DDE с акционерами без доверенности. Но на практике нет разработчика с генеральным директором, подписывающим ХДС. Обычно у генерального директора есть доверенность на заключение контракта с коммерческим директором, менеджером по продажам или директором по продажам – у каждого девелопера свой путь.

Ваша задача – проверить, кто подписал контракт. Если это не управляющий директор, попросите его показать оригинал доверенности и сделать ее заверенную копию.

Копия доверенности является перестрахованием и доказательством того, что ваш договор, по словам юристов, действителен. Если что-то пойдет не так, вы сможете доказать, что подписали договор с представителем застройщика, который имел право подписывать такие документы.

В идеале копия должна быть нотариально заверена, но копии, заверенной печатью и подписью генерального директора, будет достаточно.

Если вас что-то не устраивает, обсудите это с разработчиком, измените договор – это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик хочет ее продать. Поскольку у вас общая цель, важно договориться об условиях.

Перечитайте статью Ильи Синельникова «Пять правил торговли».

Сравните DDE с проектом и покажите его независимому юристу. Если вас не устраивает какой-либо из пунктов, предложите застройщику внести изменения в договор – это законная и нормальная процедура.

DMU в Росреестре и почему бы не дать разработчикам деньги до заключения контракта.

ДДУ в новостройке — что это такое

ДДУ в новостройке — что это такое

Многие люди хотят купить недвижимость по цене ниже рыночной. Одна из возможностей сэкономить на покупке – DDE. ХДС в новостройке: что это, можно ли сейчас оформить договор и что делать, чтобы получить квартиру – расскажем в статье.

Чтo тaкoe ДДУ

ХДС – договор на участие в строительстве жилого дома. Он заключается между застройщиком и будущим владельцем. Согласно договору, акционеры платят застройщику определенную сумму, и девелопер направляет эти деньги на строительство и передачу готового объекта в собственность акционеров. Квартиру, комнату или нежилое помещение можно приобрести по договору долевого участия.

Договор о совместном строительстве регулируется № 214 F3 «Об участии в совместном строительстве жилых домов и иного недвижимого имущества и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В документе 27 статей. 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к закону, которые практически отменяют договор о совместном строительстве.

Какой запрет на использование DDE с 2018 года? По сути, для пайщиков ничего не изменится – они тоже будут вносить деньги и получать ключи от квартир, но теперь деньги вкладчиков будут под защитой. В правительстве пояснили, что заменит ХДС: exroe-account в будущем. Теперь акционеры будут переводить деньги в банк, который финансирует строительство, а девелоперы не получат деньги, пока имущество не будет передано. Если девелопер обанкротится, акционеры получат обратно свои деньги.

Компании, которые зарегистрировали проектные декларации до вступления поправок в силу, могут применять соглашения о долевом участии в строительстве до 1 июля 2019 года. Другими словами, если застройщик получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года или заключил первый контракт до этой даты, вы с ним можно будет заключить ХДС.

Плюcы и минycы дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия

Помимо CDU, для покупки недвижимости на первичном рынке используются обычный договор купли-продажи и HCC. Договор купли-продажи заключается, когда дом построен – вы можете въехать, зарегистрироваться и воспользоваться правом собственности. HCC – это соглашение между жилищной ассоциацией. Этот контракт похож на POU, но вы формально становитесь акционером – вы присоединяетесь к сообществу людей, которые построят дом. Нет четких сроков строительства или штрафов за их продление.

Читайте также:  Как назвать компанию

HCC или VDC: каждый из нас сам решает, что лучше. С CDU покупатели лучше защищены от недобросовестных компаний, в то время как HCC предлагает больше преимуществ по сравнению с CDU.

Пoкyпкa квapтиpы пo ДДУ: кaк пpoвepить зacтpoйщикa

Если вы планируете использовать договор долевого участия при покупке квартиры на первичном рынке, уточняйте у застройщика. Таким образом вы защитите себя от недобросовестных компаний. Чтобы узнать всю информацию о разработчике:

🔸 Прочтите декларацию разработчика. Он должен быть общедоступным на веб-сайте компании. Если ее нет в наличии, необходимо запросить проектную декларацию – разработчик обязан предоставить ее по запросу. В документе есть подробное описание проекта, условий его реализации, цели строительства.

🔸 Проверить, не находится ли компания в состоянии банкротства. Сделать это можно на сайте Единого федерального реестра информации о банкротстве. Введите название компании – хорошо, если ее нет в реестре. Если компания начала процедуру банкротства – не подписывайте договор, иначе вы потеряете деньги.

🔸 Проверьте наличие судебных исков против компании. Это можно сделать в электронном картотеке на сайте Федерального арбитражного суда. Стоит обратить внимание на важный нюанс – чем крупнее разработчик, тем больше вероятность того, что против него будет возбуждено уголовное дело. Оцените суть – за что судят компанию, сколько дел открыто, какие решения были приняты по предыдущим спорам.

🔸 Проверить, зарегистрирована ли компания как юридическое лицо. По закону все разработчики должны быть зарегистрированы. Зайдите на сайт Федеральной налоговой службы и посетите Единый реестр юридических лиц. Если там нет компании – откажитесь от покупки.

🔸 Найдите в Интернете обзоры разработчиков. Например, посетите форумы акционеров, почитайте обзоры на независимых сторонних платформах, оцените репутацию компании в различных рейтингах.

Кaк cocтaвить и нa чтo oбpaтить внимaниe в 2021 гoдy в дoгoвope ДДУ

Закон 3a ko konodatio ns регулирует форму договора об участии в строительстве при покупке недвижимости. В соответствии с требованиями №214-Ф3 договор должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Документ считается заполненным при регистрации. Договор составляется в трех экземплярах: один остается у акционера, один – у застройщика, третий – у Росреестра. Все копии подписаны, все они имеют одинаковую юридическую силу.

DDE должен содержать подробное описание объекта – план объекта с графическим изображением расположения части жилища, информацию о подаче проекта, назначении, общей и полезной площади, количестве и площади комнат и др. Информация. Все требования изложены в ст. 4, секция 4.1 Закона. Помимо этой информации, договор должен включать:

📜 дата сдачи застройщиком строительного объекта участнику капитального строительства – дата, на которую предприятие обязуется сдать дом в эксплуатацию;

📜 Цена договора, условия и порядок оплаты – стоимость приобретения недвижимости по ДПМ, реквизиты платежа, требования к порядку оплаты;

📜 полное наименование сторон – наименование и основные данные юридического лица, фамилия, имя, отчество и паспортные данные акционера;

📜 гарантийный срок на сборную строительную конструкцию – чаще всего гарантия на дом составляет 5 лет.

В этом случае все условия, указанные в DDE, должны соответствовать информации, содержащейся в проектной декларации на момент ее подписания. Если контракт содержит одну информацию, а декларация – другую, она будет недействительной по запросу партнера.

Как и в случае с другими документами, к DDE предъявляются стандартные требования. В нем должна быть указана дата заключения договора, а также детали, разборка и подписи обеих сторон.

Важный! ХДС может быть подписан генеральным директором застройщика или лицом, имеющим нотариально заверенную доверенность, выданную на его имя. Если договор не подписан директором, попросите доверенность. Если доверенности нет, сделка должна быть отклонена.

❗❗❗ Еще один важный нюанс – застройщик имеет право принять деньги только после подписания договора. Если он просит оплатить часть до подписания контракта, лучше отказаться.

Кaк зapeгиcтpиpoвaть ДДУ в Pocpeecтpe

Мы объяснили, что такое участие в покупке квартиры. Однако подписание договора не равносильно приобретению права требования на недвижимость. Для совершения сделки ХДС должен быть зарегистрирован в Росреестре. Требования к регистрации изложены в ст. 47 № 218-Ф3 «О государственной регистрации недвижимого имущества.

Чтобы зарегистрировать ХДС, посетите МФЦ или Росреестр вместе с представителем разработчика. Оплатить госпошлину – размер 350 ₽ для физических лиц и 6000 ₽ для юридических лиц. Напишите заявку на регистрацию договора и предоставьте следующие документы:

📓 ID – паспорт гражданина России – от Вас и реквизиты компании от представителя застройщика;

📔 оригинал подтверждения оплаты госпошлины – реквизиты можно получить в любом МФЦ или Росреестре;

📘 разрешение на строительство – инвестор может не предоставить, в этом случае Росреестр потребует необходимые документы;

📙 план жилого дома с указанием количества парковочных, нежилых и жилых мест, другой информации;

📕 проектная декларация – застройщик также имеет право не передавать ее, Росреестр получит информацию из других источников;

📒 заключение надзорного органа о соответствии застройщика и уведомление о проекте требованиям №214-Ф3, выданное не ранее, чем за 60 дней до регистрации первого ДПД – застройщик также не обязан его сдавать;

Читайте также:  Как законно вывести материнский капитал в 2021 году

📓 договор поручительства по обязательствам застройщика, чей уставный капитал не соответствует требованиям, изложенным в § 214-F3.

Если вы не первый акционер, заключивший договор с застройщиком, застройщик может не предоставить ряд документов. Они хранятся в файлах реестра, и к ним будет иметь доступ сотрудник Росреестра.

Чтo дeлaть дaльшe пocлe peгиcтpaции ДДУ в Pocpeecтpe — кaк пoлyчить жильe

Продажа по ХДС при строительстве дома происходит после сдачи объекта в эксплуатацию. Другими словами, после регистрации ХДС в Росреестре вам придется подождать указанный в ней срок. По истечении срока, указанного в договоре, застройщик вернет дом в эксплуатацию и подготовит необходимые документы. Например, он составляет протокол разделения жилого и коммерческого помещения, составляет и получает технический паспорт из технической инвентаризации, получает разрешение на заселение, регистрирует недвижимость в Федеральной регистрационной службе и дает ей почтовый адрес. Затем уведомят вас о подготовке документов, передадут ключи и предложат подписать акт приема квартиры.

Для оформления права собственности на объект необходимо повторно обратиться в Росреестр. Покупатель должен предоставить в государственные органы:

📌 Паспорт гражданина РФ.

📌 Договор на участие в строительстве.

📌 Протокол передачи квартиры.

📌 Разрешение на ввод в эксплуатацию – необходимо получить у застройщика, если документ требует Росреестр. Как правило, на момент приглашения забрать квартиру сотрудники агентства уже получают этот документ.

📌 Подтверждение оплаты госпошлины.

Сбор за вступление в собственность – 2000.

Ваша заявка будет обработана в течение 10 рабочих дней. Тогда нужно вовремя явиться в Росреестр – сотрудник отправит обратно принятые документы и выдаст выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества, подтверждающую право собственности.

Пoдвoдныe кaмни в ДДУ

Пepeycтyпкa ДДУ — чтo этo

Согласно правилам, акционер может передать свои права на дебиторскую задолженность по договору купли-продажи дома третьему лицу. В этом случае третья сторона выплатит акционеру стоимость контракта или более, если стоимость имущества увеличилась в течение срока действия контракта. Акционер получит деньги, третье лицо получит право требовать имущество.

Уступка должна быть зарегистрирована: между цедентом и цессионарием заключается отдельное соглашение, т. е. договор уступки. В нем также указаны условия снятия денег, и он также должен быть зарегистрирован в Федеральном регистрационном бюро. Есть ряд требований к соглашению: оно может быть заключено только в том случае, если:

✅ акционер полностью выплатил застройщику сумму, полученную в результате ДПД;

✅ не подписан акт передачи квартиры;

✅ сделка одобрена банком, если квартира приобретена в ипотеку;

✅ акционер ранее не передавал свои права другому лицу.

Если бывший партнер не полностью оплатил застройщику, уступка может быть осуществлена ​​только с согласия застройщика.

Когда физическое лицо совершает покупку по соглашению о переуступке, покупатель не может получить какие-либо выгоды от субсидируемой государством ипотеки. Если недвижимость переуступается юридическим лицом, льготы сохраняются.

Чтo дeлaть, ecли зacтpoйщик бaнкpoтитcя пpи ДДУ

Если девелопер попал в процедуру банкротства, важно заранее узнать об этом. Свяжитесь с вашим конкурсным управляющим и внесите свои требования в реестр кредиторов. Это должно быть сделано в течение 30 дней на стадии надзора или 60 дней на стадии банкротства с даты официального объявления об открытии.

Застройщик должен будет либо вернуть ему уплаченные деньги, если строительство не будет завершено, либо передать недвижимость в вашу собственность.

Чтo дeлaть, ecли зacтpoйщик нapyшaeт cpoки или нe выдaeт дoкyмeнты

Если инвестор умышленно затягивает доставку документов или препятствует сдаче объекта в эксплуатацию, обратитесь в суд. Суд обяжет его оформить документы, необходимые для регистрации сделки, установить точную дату доставки предмета или присудить компенсацию за несоблюдение сроков.

Приготовьтесь подать DDE в суд, если разработчик не уложится в сроки. Если он не предоставляет документы – предоставьте доказательства, что они могли быть выданы раньше. Шансы на удовлетворение вашего иска будут выше, если вы подадите коллективную жалобу нескольким другим акционерам.

Boзмoжнo ли нacлeдoвaниe пpaвa тpeбoвaния пo ДДУ

В случае смерти акционера, подписавшего договор купли-продажи с застройщиком, его право собственности на недвижимость может быть передано по наследству. В этом случае документы, подтверждающие право на наследство, могут быть переданы застройщику и в Росреестр. Для этого нужно обратиться к нотариусу и провести процедуру «открытия недвижимости».

Если наследников несколько, право требования делится между ними, если иное не предусмотрено завещанием. Наследники получат равные доли в новой квартире.

Ecли ДДУ oфopмляeтcя c иcпoльзoвaниeм кpeдитныx cpeдcтв

Если вы взяли ссуду на покупку недвижимости по договору DDE, это должно быть отражено в документах. Кредитное соглашение должно быть доставлено разработчику для регистрации использования кредитных поступлений в CDS и ROSREASTR при регистрации прав CDS и собственности.

В случае, если вы не платите кредит, банк получит право требовать претензиями, если только кредитное соглашение не предусматривает иное.

Ecли ДДУ oфopмляeтcя нa нecoвepшeннoлeтнeгo

Договор на участие в строительстве может быть включен в часть человека. В этом случае его правовые представители являются родителями или опекунами. Контрактные признаки, указывающие на документ на несовершеннолетних – данные с сертификата о рождении, название, название, патронимя, дата рождения. Закон собственности также регистрируется в реестре правовых представителей. Стандартный список документов для регистрации права собственности в этом случае дополняется свидетельством о рождении ребенка. Ребенок становится законным владельцем собственности.

Оцените статью
Добавить комментарий